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제목 서울아파트 시장도 매수자 우위 시장으로
작성자 kmeri2011
작성일자 2018-04-09
1. 언론 보도내용
 
문재인 정부의 아파트시장 안정 대책이 서울지역은 통하지 않을 것이라는 부동산 시장 이해관계자들 기대와 달리 서울 지역도 매수자 우위 시장으로 반전되었다. 올해 초만 하더라도 집주인이 매물을 싹 거둬들이고, 어쩌다 매물 하나 나오면 집을 보지도 않고 계약했으나 이제 시장 분위기가 180도 바뀌었다.
 
언론 보도 등에 의하면 서울지역도 이제 팔려는 사람(집주인)이 호가를 낮춰서 매물을 내놔도 집을 사려는 사람이 없는 것으로 전해지고 있다. 4월 9일 KB국민은행에 따르면 지난 2일 기준 서울 아파트 매수우위지수는 94.8로 지난 1월 1일 이후 처음으로 100을 밑돌았다. (참고로 매수우위 지수는 부동산 중개업소 3000 여곳을 대상으로 조사하여 산출한다. 매수우위지수는 0~200 사이에서 산출되며 100을 기준으로 이를 넘으면 매수자가 많다는 뜻이고 밑돌면 매도자가 많다는 의미).
 
일반적으로 매수자 우위 시장이 됐다는 것은 집값 상승에 대한 기대감이 꺾였다는 의미다. 반대로 집값 급등 시기에는 집주인들이 매도를 미루며 매물 품귀현상이 빚어진다. 매도자 우위 시장이 되는 것이다. 그런데 4월 현재 서울 아파트 시장은 완전히 매수자 우위시장으로 변했다.
 


 

지난해 문재인 정부가 들어선 이후 6월과 7월에도 120을 넘기기도 했다. 작년 8·2 부동산 대책 발표로 8월부터 12월까지는 다시 100을 밑돌았지만 올 들어 줄곧 100을 웃돌다 최근 다시 하락. 강남지역은 이미 지난달 26일 조사에서 96을 기록해 100을 밑돌았고, 강북지역은 이달 2일 조사에서 95.7로 집계되면서 100 밑으로 하락.

 

최근 서울지역 주택 매매지수도 현저하게 둔화. 국민은행에 의하면 4월 2일 기준 서울지역 아파트 매매지수는 17.9로 금년들어 빠른 속도로 매매가 감소(1월 대비 4월 초 현재 반토막)하고 있음


 


 
 

부동산114가 국토교통부의 실거래가 공개 시스템을 분석한 결과 1분기 중 서울에서 9억 원이 넘는 아파트가 거래된 건수는 3921건으로 전체 거래량(2만4606건)의 15.9%임. 지난해 1분기(2087건)보다 4.4%포인트 증가. 같은 기간 6억 원 초과∼9억 원 이하인 아파트 거래 비중도 16.2%에서 22.3%로 늘었지만 6억 원 이하 아파트 거래 비중은 감소.



 


 

주택 매매거래가 급격히 감소한 것은 문재인 정부의 다주택자에 대한 양도세 중과, 대출 규제  및 보유세 개편, 시장금리 상승 등의 악재가 겹치면서 집값이 하락할 것이란 전망이 확산된 것이 원인으로 추정됨. 한국개발연구원(KDI)이 발표한 4월 경제동향에 따르면 부동산시장 전문가 100여 명 중 48%가 1년 뒤 주택 매매 가격이 하락할 것으로 전망. 양지영 R&C연구소장은 “특히 보유세 부담이 커지면 다주택자들이 버티지 못하고 매물을 내놓을 가능성이 크다”고 진단.

2. KMERI 의견


 

KMERI 예상(하반기 이후 가격하락)보다 빨리 서울지역이 안정되고 있는 듯 하다. 투기세력들은 최근 1년 동안 전방위적으로 부동산 시장 환경이 악화되자(수도권 마저 공급 과잉으로 투기장이 끝날 조짐을 보이자), 수요대비 공급이 적은 서울지역만을 대상으로 투기열풍을 이어가려고 했다.


 

그러나 부동산 시장 환경(고령화 사회, 청연 실업증가, 중산층 근로자 비중이 높은 자동차 산업과 금융회사 등 주요 산업 경쟁력 상실, 자영업기반 몰락, 대기업 양극화 등)을 감안할 때 현재 진행 중인 부동산 경기 불황은 서울지역도 최소한 10년 이상 지속될 가능성이 높다. 이는 매수자 우위 시장이 10년 이상 지속되면서 아파트 매매가격은 물론, 전세가격 하락으로 이어질 수밖에 없음을 예고하고 있다.


 

과거와 달리 외환시장도 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 것이다. 지금까지는 외화정책 당국이 고환율 정책으로 대기업을 지원했지만, 지금은 신흥국을 포함한 거의 모든 국가에서 생산된 제품들이 한국산 제품과 경쟁하고 있고, 세계적인 기술의 평준화 현상을 감안할 때, 트럼프 정부의 한국에 대한 외환시장 개입 억제 정책은 트럼프 정권 이후에도 지속될 가능성이 높기 때문이다.

아직도 서울지역 아파트 가격 하락을 두고 일시적인 현상이기를 기대하는 시장이해관계자들이 적지 않지만, 재건축 초과이익환수나 안전진단 강화, 양도세 중과, 보유세 인상 논의 본격화, 토지공개념 도입 등으로 집값 상승에 대한 기대감이 낮아지고 있는 현실 및 서울지역 인구 감소 및 청년 인구 수도권 이주 등을 감안할 때, 서울지역도 이제는 과거와 같은 아파트 가격 상승 분위기를 기대하기 어려울 것이다.


 

따라서 늦어도 2019년에는 부동산 시장 이해관계자들의 예상보다 서울지역도 아파트 가격 하락 폭이 커질 것으로 예상된다. 우리나라도 이제는 선진국처럼 과거에 겸험하지 못한 큰 폭의 부동산 가격 하락 현상에 직면할 것이다.


 


 

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