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제목 강남 아파트도 용인수지의 전철 밟나?
작성자 kmeri2011
작성일자 2018-04-17
1. 언론 보도 내용
 

4월 16일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 서울 송파구 신천동 '파크리오' 아파트 전용면적 144.77㎡(8층, 공급면적 53평)는 지난달 말 13억5000만원에 거래. 같은 시기 이 아파트 전용면적 84.97㎡(16층, 공급면적 33평)도 13억5000만원에 계약. 전용면적이 59.8㎡(18평) 차이 나지만 같은 가격에 매매 성립. 이달부터 다주택자에 대한 양도세 중과 시행을 앞두고 지난달 말 급매물이 몰렸다고 해도 이례적.


 

금년 1월말에는 부산 해운대구 중동 '해운대 힐스테이트위브' 전용면적 134.31㎡(2층, 공급면적 54평)와 전용면적 80.94㎡(19층, 공급면적 33평)가 모두 6억3000만원에 거래. 층수로 인한 할증금(프리미엄)을 감안한다고 해도 전용면적 53.36㎡ 차이를 설명하기 어려움.


 

이처럼 대형 아파트가 덩칫값을 못하는 것은 1~2인 가구가 늘어나면서 중소형 아파트의 인기가 치솟은 반면 대형은 수요가 적어 거래 자체가 잘 이뤄지지 않기 때문. 실제 지난 2월까지 최근 1년간 전국 아파트 매매거래량 62만9523건 가운데 84.26%인 53만2398건이 전용면적 85㎡ 이하.


 

KB국민은행에 따르면 지난달 기준 전국 소형(전용면적 40㎡ 미만) 아파트 매매가격은 1년 전보다 8.3% 상승. 같은 기간 중소형(40~62.8㎡)은 6.4% 상승. 이에 비해 중형(62.8~95.9㎡)과 중대형(95.9~135㎡) 및 대형(135㎡ 이상)은 아파트값 상승률이 1.4~2.0% 수준에 불과.


 

최근 강남 지역 아파트값도 하락세로 반전. 한국감정원에 따르면 지난주 강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동) 아파트값은 0.01% 내리며 7개월 만에 하락세. 그동안 집값 상승을 주도했던 강남4구가 양도세 중과 시행 등으로 매수 문의가 급감하면서 하락 전환. 부동산 거래 및 가격이 조정기에 진입하면 수요 부족으로 환금성이 떨어지는 대형 아파트부터 가격이 하락 경향.


 

부동산시장 관계자는 "서울 강남은 하방경직성이 강한 지역인데 대형 아파트 가격이 크게 내려간 것은 이례적"이라며 "주거 패러다임의 변화와 부동산 가격 조정기가 맞물리면서 발생한 현상"으로 진단.


 


 


 

2. KMERI 의견


 

서울 핵심 지역 아파트 가격 동향을 보면 10년 전 용인 수지 지역 아파트 가격 동향과 유사. 10년 전 50평형대 아파트의 경우,

8~10억원까지 상승했지만, 10년이 지난 지금 5억원대 수준에도 매매가 되지 않는 것이 현실. 수지지역 인구 증가에도 불구하고  인근지역 아파트 공급량 증가와 관리비가 월 50~100만원으로 비싼 대형 아파트에 대한 수요 감소가 원인으로 추정됨. 아파트 노후화도 10년 이상 오래된 아파트 가격 하락요인으로 작용


 

서울지역은 용인 수지와 달리 인구 감소에 이어 젊은 인구가 빠른 속도로 감소하고 있는 상황이라는 점에서 용인지역과 달리 서울 지역 아파트 공급량 부족을 감안하더라도 용인 수지지역 아파트 매매시장 전철을 밟을 것으로 전망됨.  특히, 서울지역은 지난 수년 동안 아파트 공급이 많지 않은 상황을 이용하여 갭투자거래가 많았다는 점에서 가격이 하락 추세로 반전될 경우, 투자손실을 우려한 갭투자자들 때문에 용인 수지지역보다 빠른 속도로 비슷한 전철을 밟을 것으로 예상됨.

 

경제환경도 서울지역 아파트 가격을 유지할 수 없는 환경으로 변하고 있음. 강남지역 아파트 가격 상승에 적지 않은 영향을 미쳤던 변호사 시장 경쟁심화, SKY 대학을 졸업해도 일자리를 찾기 어려운 현실 때문에 강남과 서초 지역으로 이주 수요 감소, 대기업 임원들이 소송사건에 대비하여 변호사, 판.검사와 친분을 이유로 강남지역으로 이주하는 것도 대기업 양극화 현상 으로 기대난. 강남, 서초지역 인구의 고령화 현상 및 강남 지역 사무실 공실 증가 등 문재인 정부의 부동산 규제대책이 아니더라도 강남지역과 서초지역 아파트 가격 하락 요인은 차고도 넘침.

 

부정부패 연결고리가 정치권에 이어 대기업(삼성, 대한항공등)까지 언론을 통해 지탄의 대상이 되고 있는 것도 부정부패와 연결고리가 강한 강남 부동산 시장에 부정적 영향을 미칠 수밖에 없음. 변호사와 검사, 변호사와 판사, 검사와 판사의 연결고리가 차단될 경우, 강남지역 아파트가격과 전세가격에 부정적인 영향을 줄 것으로 예상됨.

 

무엇보다 세계적인 시장금리 상승 분위기와 조선과 자동차 등 한국 핵심 산업 국제 및 국내 경쟁력 상실은 물론, 은행과 증권회사등 우리나라 금융회사의 능력(환율, 주식, 채권시장 대응능력은 후진국 수준)도 중산층 감소를 초래할 수밖에 없다는 점에서 서울지역 아파트 가격 하락요인으로 작용 불가피.


 

여기에 더하여 지난 5년 이상 아파트 가격 상승을 주도한 정당인 자유한국당 정체성(시대 변화를 무시한 오로지 종북 몰이 공세 등) 감안 시 다음 정권도 한국당이 집권하기 어려울 것으로 예상되는 것도 향후 10년 이상 서울 아파트 가격 상승 모멘텀을 찾기 어려운 요인.  


 

상기와 같은 이유로 향후 5년만 지금과 같은 환경이 지속되더라도 우리나라 전체 부동산 시장은 일본의 전철을 밟을 것으로 예상됨. 한국당의 행태를 보면 5년 후 대선에서도 집권하기 어려울 것이 확실시 되고 있어 현실이 될 가능성인 높음. 일본과 달리 중소기업 기반도 없기 때문에 산업 경쟁력 약화 속도는 일본보다 빨라질 것으로 예상되고, 일본보다 훨씬 빠른 고령화 속도 및 서울 인구 감소 속도, 중산층 감소속도 등을 감안하면 서울지역도 수지지역 대형 아파트 신세 또는 일본과 유사한 아파트 가격 하락현상이 나타날 것으로 우려됨.


 


 

<참고 뉴스1>: 강남 전세 4억 '뚝' 그래도 세입자 없다?..갭투자자 '발동동'

전세 공급 증가로 서울 강남권 입주 아파트에도 비상. 그동안 전세수요가 탄탄해 분양만 받으면 순탄할 거라던 예상과 달리 전셋값을 수억원 낮춰도 세입자를 찾지 못해 잔금 기한을 넘길까봐 전전긍긍. 4월 18일 부동산 업계에 따르면 이달부터 입주가 시작되는 강남구 '삼성동 센트럴아이파크'(총 416가구)의 전용면적 84㎡ 주택형이 전셋값 9억원에 잇따라 매물로 등장. 종전 시세 대비 최대 4억원 가량 낮은 수준.


 

해당 주택형은 연초만해도 11억~13억원대에 전셋값이 형성. 그러나 입주일과 잔금 납부 기한이 다 되도록 세입자를 찾지 못하자, 전셋값은 큰 폭으로 하락. 6월 입주를 앞둔 서초구 잠원동 '아크로리버뷰'(총 595가구)도 전용면적 84㎡ 전셋값이 14억~15억원에서 최근 11억~12억원으로 3억원(약 20%) 가량 하락.


 

잠원동 B중개업소 관계자는  "일단 세입자만 구해주면 10억원 아래로도 세를 놓겠다는 집주인도 있다"고 세입자 구하기 경쟁체제로 반전된 것으로 평가.


 

특히 전세금을 받아 아파트 잔금과 세금을 충당하려 했던 집주인들(계약자들)은 비상. 삼성동 C중개업소 관계자는 "계약금만 가지고 분양을 받아 전세금으로 잔금을 채우려 했던 일부 계약자들은 난감해진 상황"이라며 "잔금 납부 기한까지 세입자를 구하지 못하면 연체 이자를 내야해 '잔금 대란'이 올 수도 있다"고 분석.


 

통상 대단지 아파트 입주 시기에는 계약자들이 내놓는 전세물량이 늘어나면서 전셋값이 떨어지는게 일반적. 그러나 최근 경기 수도권과 서울 지역 전세 물량 적체가 심화되면서 입주 아파트 전셋값 하락폭이 더 커졌다는 분석.


 

지난해 이후 수도권을 중심으로 새 아파트 입주물량이 크게 늘어난 데다 최근 1∼2년새 급증한 '갭투자자'(전세를 끼고 집을 사는 것)들이 전세 공급원이 되면서 전세물량이 더욱 증가. 4월 수도권 입주 물량은 전년 동월(4949가구) 대비 2배 늘어난 1만11가구. 올해 1분기에도 수도권에서는 지난해보다 85% 증가한 5만5982가구가 입주.


 

전세 수요보다 공급이 많아 세입자 유치가 치열해지자 입주 후에도 빈집으로 남아있는 '미입주 아파트'가 계속 증가 추세.

주택산업연구원에 따르면 지난 3월 입주기간이 만료된 전국 아파트 단지의 입주율은 75.6%를 기록, 5개월째 70%대. 입주 아파트 10가구 중 2.5가구는 빈집으로 남아있다는 의미.


 

미입주 사유(아파트 가격 하락 요인)는  '세입자 미확보'가 42.0%로 가장 많고  다음으로 기존 주택매각 지연(23.2%) ,잔금대출 미확보(21.7%) ,기타(7.2%) ,분양권 매도 지연(5.8%) 등의 순. 업계 관계자는  "2분기에도 주택 공급물량이 많아 당분간 이같은 분위기가 지속될 것"이라고 전망.


 

상기 내용을 정리하면 전체적으로 서울지역도 아파트 가격 하락요인이 90% 이상이지만, 이러한 환경은 최소 1년 이상 지속 전망. 향후 중산층 감소현상까지 감안하면 5년 이상 아파트 가격 하락 요인이 우세.


 

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