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제목 베트남 등 해외 부동산 투자 시 고려사항
작성자 kmeri2011
작성일자 2018-03-05
1. 언론보도 내용 요약
 
가. 외국인에 대한 베트남 부동산 투자관련 법령
 
베트남은 2015년 7월 외국인에게 부동산 매입을 처음으로 허용. 기존 주택을 제외하고, 신규 및 분양 주택에 한해 공급 물량의 30%까지 외국인이 투자 가능. 사회주의 국가인 베트남은 부동산 소유권을 인정하지 않음. 외국인은 50년간의 '사용권'을 가지며, 한 차례 연장(50년)이 가능.
 
토지와 상가는 원칙적으로 매입할 수 없음. 글로벌 부동산 컨설팅 기업 CBRE에 따르면 베트남 수도인 하노이와 최대 상업 도시인 호찌민에는 2015~2017년 14만 가구 넘는 아파트가 공급되었음. 2017년 기준 베트남의 도시화율은 37.5%인데 인도네시아, 태국 등 주변 동남아 국가보다 낮은 편이어서 주택 수요 및 공급 증가 예상.
 
 
나. 대부분 임대 수익 노린 장기 투자
 
우리나라, 주식과 채권시장 및 부동산까지 거품 논쟁에 휩싸이면서 대부분 자산시장 참여자들이 투자손실이 발생. 특히, 금년들어 서울에서 경기도 등으로 유출되되는 인구가 유입되는 되는 인구보다 약 2만 5천 명(약 7천~8천세대) 이상 증가하고 신규입주 아파트 공급이 증가하자. 서울지역 아파트 전세가격이 매매가격의 70 이하로 추락할 조짐을 보이면서 갭 투자자들
까지 보유하고 있는 아파트를 매매할 가능성이 높아지고 있음. 이는 시간의 문제일 뿐, 서울지역 뿐만 아니라, 전반적이 아파트 가격 하락을 예고하고 있음.
 
이에 따라  해외 부동산에 대한 관심이 높아지고 있음. 특히, 신흥 개도국으로 부상하고 있는 베트남 아파트 시장에 대한 관심이 높아지고 있음. 다음은 언론에 보도된 베트남 지역 아파트 투자관련 정보임.

베트남 부동산 투자에 관심 있는 사람들의. 주요 투자처는 호찌민과 하노이. 분양은 부동산 업체들이 대행하며 대부분 선착순. 간혹 추첨식인 곳도 있음. 가격은 호찌민과 하노이의 입지 좋은 고급 아파트를 기준으로 평당 1200만~1300만원 정도. 비싼 곳은 평당 2000만원에 육박. 분양 대금은 국내 은행에서 해외 부동산 취득 신고를 하고, 미국 달러화를 베트남 현지 시행사 계좌로 납부.



 

베트남도 우리나라처럼 20~30평대 중소형 아파트가 인기. 외국인 간 분양권 전매도 활발. 투자자들은 매매 차익을 기대. 베트남이 동남아 경제 대국으로 부상하면 과거 중국처럼 부동산 가격도 큰 폭으로 상승할 것이라는 기대감을 갖고 있음. 5~10년 이상 보유하는 장기 투자 성격.

매도 시점을 기다리며 투자자들은 월세 수익. 20평대는 월 1000달러(약 108만원), 30평대는 월 1200~ 1300달러(약 130만~140만원) 정도의 월세를 받을 수 있음. 부동산 중개 수수료와 관리 대행 비용, 세금 등을 제외한 평균 수익률은 연 6% 안팎.

베트남 적금 이자가 연 6~7%에 달해 국내보다 2~3배 정도 높아 월세 소득은 현지에서 예금.


 

다. 베트남 부동산 투자 위험은 ?.


베트남 투자가 각광받고 있지만 '묻지 마 투자'를 했다가 낭패를 보는 경우도 있어서 주의 필요. 호찌민 탄도부동산 김효성 대표는 "아파트 건설사가 부도가 나서 돈을 날리거나 자격증 없는 업체가 계약을 진행해 법률상 문제가 되기도 한다"며 "현지 브로커가 투자를 도와주겠다며 접근해 돈만 받고 잠수를 타는 경우도 있는 것으로 알려지고 있음.


 


 

2. KMERI 의견


 

해외 자산에 투자할 때는 금리도 중요하고, 자산가격 변동도 중요하고 환율변동도 수익률에 적지 않은 영향을 미칠 수밖에 없음. 신흥 개도국의 경우, 선진국보다 세계적인 경기불황 국면에서 아파트 가격도 하락 폭이 크고, 통화가치도 큰 폭으로 하락하는 경향이 있음. 지금처럼 호황국면에서 투자 시 중. 장기적으로 가격 하락 위험과 환차손 위험이 존재. 더구나 대부분 신흥국의 경우, 환율 변동 폭이 금리변동 폭보다 크기 때문에 통화가치가 지금보다 40~50% 하락하면 대규모 투자손실이 발생할 수 있음. 

 

특히, 부동산은 국채와 달리 유동성(현금화)에 문제가 있으므로 손실이 클 수 있음. 2017년 기준으로 국내 금융회사들이 중국 등 신흥국 국공채에 투자를 많이 하고 있지만, 대부분 실패하고 있는 것도 환율과 시장금리 상승 시 채권 가격 하락 때문. 부동산은 경기불황 국면에서 금리가 상승하면 채권보다 가격 하락 폭이 더 클 수 있음. 채권은 만기까지 보유하면 투자원본이 보장되지만, 부동산은 더 많은 시간을 인내해야 하는 문제도 있음.


또한, 지금은 베트남도 외자 유치를 위해 외국인 투자를 허용하고 있지만, 중국처럼 환경이 바뀌면 외국인에 대한 규제를 강화할 수 있음.  베트남은 사회주의 국가이므로 중. 장기적으로 사회 양극화를 초래하는 부동산 투기 세력에 대해 정부차원에서 통제를 할 우려가 있음. 


 

무엇보다 해외부동산과, 주식, 채권 모두 경기호황 국면에 투자는 위험이 큼. 거품이 발생한 상태이기 때문. 미국 부동산도 2007년에 투자한 사람은 2008~2015년까지 투자원본도 회수하지 못했지만, 2008년 10월~2012년 상반기 중에 투자한 사람은 큰 폭의 투자수익률을 기록. 유럽도 2010~2012년 사이 투자한 사람은 크게 성공했지만, 2017년 이후 투자자들은 기대 수익률이 크게 낮거나 2018년 투자자들은 투자손실이 발생할 수 있음.


따라서 신흥국 부동산 투자 전략은 브라질 사례(2012년 투자자는 실패, 2014년 투자자는 성공)에서 경험했듯이 충격을 받은 후에 진입하는 것이 안전. 더 적은 돈(더 낮은 가격)으로 더 좋은 위치에 있는 부동산이나 유동성이 높은 채권을 확보할 수 있고, 환차익까지 기대할 수 있기 때문임.

 

명백한 사실은 그리스, 한국 등 경제위기를 경험한 국가 모두 위기 발생 2년 이내에 투자한 사람은 대부분 성공했지만,  중국 사례(중국 증시 투자자 실패 사례)에서 보듯이 경기호황 절정기에 진입한 경우, 대부분 투자에 실패한 것이 현실임 . 지금은 신흥국 부동산과 국공채에 투자할 때가 아니라는 의미임.

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